В Московской области идёт повальное принуждение к регистрации не поставленных на учёт объектов: бань, сараев, садовых домиков, коттеджей. У дачников возникают вопросы.

 

Как определить капитальность объекта?

При отнесении строительных объектов к недвижимому имуществу следует установить наличие прочной связи объекта с землёй. Объекты, являющиеся капитальными и относящиеся к объектам недвижимости: здание, со-оружение, строение, объекты незавершённого строительства. Следующие признаки, в частности, свидетельствуют о том, что объект является капитальным:

- наличие фундамента;

- объект не является сборно-разборным;

- невозможность отделения конструктивных элементов объекта от фундамента без причинения несоразмерного ущерба, как их назначению, так и целостности самого объекта;

- наличие подведённых к объекту подземных коммуникаций капитального характера;

- создание объекта на земельном участке, специально отведённом для этого, в предусмотренном законом или иными правовыми актами порядке;

- получены все необходимые разрешения на создание и ввод объекта в эксплуатацию;

- нанесение ущерба назначению объекта через степень уменьшения его стоимости в результате возможного перемещения;

- стоимость расходов на перемещение будет превышать стоимость строительства подобного объекта на новом месте;

- невозможность использования объекта по целевому назначению после его перемещения, в том числе существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п.

 

Необходимо ли регистрировать скважины/колодцы?

Согласно части 1 статьи 130 Гражданского Кодекса РФ (к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства) колодцы и скважины являются объектами недвижимости.

Согласно положениям Градостроительного Кодекса РФ объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Отсюда следует, что колодцы и скважины – объекты капитального строительства.

Право собственности и другие вещные права на объекты капитального строительства, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Однако следует учитывать, что в соответствии со статьёй 19 Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах» собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков имеют право осуществлять в границах данных земельных участков без применения взрывных работ использование для собственных нужд общераспространённых полезных ископаемых, имеющихся в границах земельного участка и не числящихся на государственном балансе, подземных вод, объём извлечения которых должен составлять не более 100 кубических метров в сутки, из водоносных горизонтов, не являющихся источниками централизованного водоснабжения и расположенных над водоносными горизонтами, являющимися источниками централизованного водоснабжения, а также строительство подземных сооружений на глубину до пяти метров в порядке, установленном законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Также из положений статьи 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право использовать в установленном порядке для собственных нужд  имеющиеся  на  земельном участке общераспространённые полезные ископаемые, пресные подземные воды,  а  также пруды, обводнённые карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации.

 

Зачем регистрировать объект капитального строительства, если выгоднее платить двойную ставку земельного налога?

В соответствии со статьёй 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Также государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Не совершение собственником действий по ГРП на недвижимое имущество может быть рассмотрено как уклонение таким собственником от исполнения российского законодательства и последующей уплаты налога на имущество физических лиц, так как в соответствии с частью 2.1 статьи 23 Налогового Кодекса РФ физические лица обязаны сообщать о наличии у них объектов недвижимого имущества, признаваемых объектами налогообложения по соответствующим налогам, в налоговый орган. Впоследствии к такому собственнику могут быть применены различные штрафные санкции в со-ответствии с российским законодательством.

Даже когда собственники не регистрируют свои объекты недвижимости в целях экономии средств за счёт неуплаты ежегодного имущественного налога, они должны понимать, что в первую очередь сами подвергают себя риску применения к ним различных санкций, а также отсутствия юридически подкреплённого права собственности на свой объект недвижимости, так как по факту они являются собственниками, но документального подтверждения этому нет. Дополнительно из этого следует, что процедуры купли-продажи, залога, дарения и наследования также невозможны без зарегистрированного должным образом права собственности на объекты. Невозможно распоряжаться юридически несуществующим объектом.