Пожар у подножия Троице-Сергиевой лавры, в результате которого огнём был полностью уничтожен павильон для торговли сувенирами, несколько взбудоражил общественность. Не то чтобы эта палатка была очень популярна у жителей, нет, но она, во-первых, давала минимум полтора десятка рабочих мест, во-вторых, стояла по ходу туристической тропы и была весьма полезна гостям города, в-третьих, рецидивирующие пожары никого не могут оставить равнодушным. Ну и заодно ЧП породило вопросы вроде: «Будет ли на месте сгоревшего новая торговая площадь?» и «А нужны ли они нам вообще?»
Дело в том, что по всему городу возникают торговые точки разных площадей и формата: большинство объектов не вызывает у жителей ни малейшего воодушевления, если судить по обсуждениям в социальных сетях. Так кому же всё-таки нужны новые палатки и продуктовые магазины?
Очаги заражения
Для начала стоит понять, где вообще идёт возведение торговых площадей. Это не так просто, как кажется. С палатками немного прозрачнее: существует схема на 2019-2023 годы, принятая Советом депутатов в 2018-м. В ней из нового видим две торговые палатки на Клементьевке (у дома № 70), одну в Хотьковском проезде (замена снесённой) и две в деревне Благовещенье. Там же есть и уже снесённый палаточный «городок» на улице 1-й Ударной Армии у подножия Дороги к храму.
Зато в этом перечне нет большинства объектов. Например, возводимой «торговой электрички» на улице Кооперативной — она находится на частной земле, а потому в списках не значится. Если собственник или, как в данном случае, арендатор частных владений хочет поставить палатку — законных оснований его ограничивать нет.
Примерно та же ситуация с крупными магазинами, но есть разница: для их строительства необходимо разрешение. Но не местных властей, а Министерства строительного комплекса Московской области, которое делиться планами не спешит. Отсюда возникают казусы вроде строительства ещё одного магазина прямо перед дверями другого сетевого на Новоугличском, 57. Кстати, узнать, что там будет, без мучительно долгих запросов, можно по кадастровой карте. Так, например, некая коробка, очень напоминающая офисную, напротив Дружбы, 9а по данным реестра, оказывается, строится на земле для индивидуального жилищного строительства. Поживём, увидим.
Зудит?
Чтобы понять, есть ли спрос на появляющиеся торговые площади, помимо просмотра комментариев в интернете, изучаем данные статистики. Например, реальные доходы населения: чтобы что-то где-то покупать, надо иметь на это средства.
Но этот показатель, к сожалению, тяжело применить, ведь он из категории научного стал магическим не так давно: дело в том, что в первом квартале Росстат фиксировал падение реальных доходов на уровне 2,5 %, во втором, когда после критики сверху методы подсчёта изменили, показатели стали ухудшаться значительно медленнее (на 0,1 %), ну а в третьем, опять же по неведомым алгоритмам, внезапно выросли на 3 %. Причём, без всяких на то предпосылок по оценкам финансистов: до этого число медленно ползло вниз в течение пяти лет. В общем, не самый надёжный показатель.
Есть куда более прочный — насыщенность рынка. И вот тут данные и выводы более очевидны. Не так давно консалтинговая фирма RRG по заказу РБК составляла пропорцию площадей ритейлеров и гипермаркетов с количеством населения городов Подмосковья — в Сергиевом Посаде это 300 квадратов на 1000 человек. Для сравнения — в Москве (месте явно более платёжеспособном) этот показатель всего 100 кв. м на тысячу населения. Ну и для наглядности, согласно данным сети «Пятёрочка» в Сергиевом Посаде, у них 36 филиалов (это уже работающих) — примерно 0,7 на квадратный километр. А это лишь один ритейл! В общем, нельзя сказать, что покупателям объективно необходимо больше торговых точек.
Новообразования
Возможно, новые площади дадут место десяткам интересных локальных стартапов, которым просто не хватает места? Очень хотелось бы, но нет. По крайней мере, спрос об этом не свидетельствует: на торговой интернет-площадке Авито больше трёх десятков предложений о сдаче в аренду коммерческих площадей на любой вкус (от центра до окрестностей). Например, 18 м2 без преувеличения напротив Свято-Троицкой Сергиевой лавры (в здании городской прокуратуры) предлагают за 10 000 рублей (меньше 600 рублей за метр). Наше издание проводило подобный анализ в 2014 году — даже тогда таких сумм не было.
Но вышеописанное касается офисов, с продуктами питания ситуация иная — от многих наших фермеров и производителей можно услышать, что торговых площадей не хватает. Но имеется ввиду не то, что их физически нет — дело в доступности аренды. Так, на городских рынках место (даже не отдел) стоит 35-37 тысяч. На новых участках она — да, часто ниже, чем на уже устоявшихся проходных базарах, но и обороты тут пропорциональные: позволить такое могут только крупные фирмы, у которых есть средства к «амортизации» за счёт объёмов. В итоге, местные производители больше страдают: новые площадки парадоксальным образом вытесняют их ещё дальше с рынка в буквальном и фигуральном смыслах.
Но даже у крупных игроков всё не очень радужно. Прошлый год для российского ритейла был золотым благодаря Чемпионату Мира по футболу, в первом квартале 2019 тоже сохраняется рост, но уже куда менее стремительный (по данным доклада Национального рейтингового агентства 1,8 % в сравнении с 2,7 % в 2018м).
Всё от нервов
Впрочем, в том же докладе Национального рейтингового агентства есть интересные выводы касательно гипермаркетов, которые объясняют нарастающие объёмы мелкой застройки — большие магазины теряют позиции, люди всё чаще выбирают что-то у дома, оттого поставить по палатке в расстоянии метра друг от друга выгоднее, чем большой гипермаркет в отдалении.
Второй же факт — рост объёмов интернет-продаж: Ozon, Wildberries и другим активно развивающимся фирмам сегмента онлайн-торговли вообще не требуются большие площади, но нужно много офисов и небольших складов — возможно, расчёт на них.
Единственный, кто получает очевидную выгоду от массовой застройки — арендодатель. Сдача внаём даже за небольшую плату — это пассивный источник стабильного заработка, который не иссякает (даже если меняются арендаторы).
Зачем же продолжают возводить палатки и магазины? Строительство ТЦ и их карликовых братьевблизнецов это самый простой вариант инвестирования. Рисков меньше, чем на рынке жилой недвижимости, которые тоже не назовёшь инновационными проектами. И тут дело даже не в фантазии вкладывающих, а в их уверенности. Непонимание, что будет завтра (изза постоянно меняющейся статистики, спорных прогнозов и других показателей), кажется, объединяет и застройщиков, и потребителей, и маленькие города, и даже столицу. А симптом — вскакивающие по всей стране, не только у нас, торговые «прыщи», которые зачастую просто раздражают.
Иннокентий Майоров
Фото Сергея Семенькова
