Все жильцы многоквартирных домов платят взнос за капремонт уже пять лет. Больше чем за 1800 дней многое стало понятно: например, что избежать этого взноса никак не получится, даже тем, кто не приватизировал собственность – им всё ту же сумму просто добавят в плату за найм. Но самый чувствительный вопрос — куда и на что уходят деньги — так и остаётся для многих тайной.
Минимум
В Подмосковье весь процесс взносов и распределения средств на капремонт регламентируется двумя главными документами: статьями Жилищного кодекса и законом Московской области от 1 июля 2013 г. N 66/2013ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».
В федеральной части главное для нас — ответ, что же включают в себя капитальные работы. Это ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло, газо, водоснабжения, водоотведения, крыши, подвала, фасада, фундамента, а также обновление или замена лифтов.
В Московской области работы должны будут провести в больше чем 44 тысячах многоквартирных домов. Исключение составляют лишь подлежащие сносу жилые здания и дома, где меньше трёх квартир.
Платежи обязательны для всех собственников. Минимальная сумма взноса варьируется в зависимости от региона и устанавливается в соответствии с законодательством субъекта федерации. У нас — это 9 рублей 07 копеек за квадратный метр (Постановление регионального правительства от 14.12.2018 г. № 905/43). Сумма исходит из рекомендаций Минстроя: всех средств должно быть достаточно для минимального набора работ и, кроме того, начисления должны быть посильны для населения. Вот с этим возникают проблемы — многие полагают, что сумма завышена, случаи принципиальных отказов в выплатах, в общемто, не так уже редки (хотя, как мы уже упоминали, отвертеться всё равно не получится).
Собирать средства, согласно законодательству, можно двумя путями.
Всепожирающий «общак»
Первый — это региональный оператор, который аккумулирует и распределяет деньги из 95 %
квартир региона. Именно во внутренностях этого финансового колосса зарождается большая часть неясностей. Первое и самое очевидное — региональная программа принята на 35 лет (20142049 годы), что означает, что некоторым домам ждать своей очереди ещё не одно десятилетие. Посмотреть на сроки капремонта вашего дома, а заодно какие работы запланированы, можно на сайте fkrmosreg.ru — достаточно вбить адрес в поисковую строку.
А вот понять, почему ваш дом будут делать в 20-30-е, а соседний (порой абсолютно такой же) — уже через год, куда сложнее: система совсем не прозрачная. Формированием программы занимается региональный оператор совместно с областными структурами. По всем муниципалитетам, включая наш, есть стандартный ответ, что очередь формируется из следующих показателей: год постройки, состояние объекта, уровень активности собственников и финансовая благопорядочность жильцов. С годом и финансами понятно: чем старше дом и чем регулярней оплачивают взносы, тем, теоретически, ближе в очереди. Состояние определяется ГУП МО МОБТИ и Жилищной инспекцией Московской области. А вот под «уровнем активности собственников» подразумевается расторопность нашей УК или ТСЖ. Это вообще во многом показатель их эффективности — как быстро заполняются все документы, сообщают ли о состоянии дома в ГЖИ и прочее, и прочее. Так что если капремонта вы ждёте в 2046м, возможно, стоит спросить с вашей обслуживающей организации.
Сказать наверняка, впрочем, нельзя: из-под всех параметров всё равно выглядывает условный «генератор случайных чисел». Вот, например, дом № 205д на проспекте Красной Армии — построен в 1993 году, собрано 100 % от требующейся на ремонт суммы, там прямо сейчас идёт ремонт крыши. Идём ниже — Валовая, дом № 17/15, год постройки 1967, собрано 102 % взносов — но им ближайшие блага капремонта светят не раньше 2023 года.
Почему так? Вряд ли дом, которому 26 лет, находится в действительно скверном состоянии — об этом говорит и относительно небольшая сумма, выделенная на его капремонт: чуть больше 900 тысяч рублей. Дому на Валовой для полного обновления запланирована сумма существенно большая — почти 2,5 млн рублей. Выводы здесь могут быть разными, однозначного объяснения этому мы не нашли.
И это далеко не единственный спорный вопрос. Например, кто принимает работы? Сам же регоператор, хоть и создавая спецкомиссию с участием представителей органов власти и собственников. Впрочем, жильцы в любой момент имеют право повлиять и на выбор подрядчика, и на ход работ, в том числе и потребовать отчёт — если вам отказывают, смело пишите в Жилищную инспекцию и городскую прокуратуру.
Проблемное, но своё
Второй вариант сбора средств — свой маленький счёт для отдельного дома, которым управляет УК, ТСЖ или ЖСК. К этому способу прибегли лишь 5 % домов в Московской области. Возможно, столь малая популярность объясняется, в том числе, и тем, что на самом старте взносов многие вообще не знали о существовании этой опции. Сейчас же уйти от регоператора, если захотите, можно по итогу общедомового собрания жильцов.
Плюсы отдельного счёта: вы сами можете собрать необходимую сумму и выбрать подрядчика для капремонта раньше назначенного плана. Минус: больше работы, в которой много тонкостей. Например, открыть спецсчёт можно лишь в семи российских банках: Газпромбанк, Банк ВТБ, АО «АЛЬФАБАНК», Сбербанк, «Россельхозбанк» и «ФК Открытие», который пополнил список с прошлого года.
К тому же, от платежей вас ничто не спасёт — даже в ситуации, если у вас маленький дом в бесподобном состоянии и никакие ремонты вам не нужны ещё 50 лет, минимальная сумма на счёт всё равно должна переводиться. А если нет, то с вами очень близко захочет пообщаться регоператор — состояние взносов регулярно мониторит областная Госжилинспекция через данные ГИС ЖКХ. Если платежи падают или вовсе не производятся, то владельцу счёта высылают уведомление. Если и оно не помогает, то через пять месяцев добро пожаловать в общую очередь.
Локально
Ну и немножко о местном. Программы ремонта составляются по трёхлеткам (2014-2017 годы и т. д.). К сожалению, в «парадный фотоотчёт» сайта программы капремонта ни один дом Сергиево-Посадского округа в последнее время не вошёл, так что посмотреть на пример работ поехали самостоятельно.
На фото — случайно выбранный нами дом на Вознесенской, 86. Здесь в этом году завершили фасадные работы и в декабре должны провести строительный контроль. Межпанельные швы заделаны, здание местами покрашено: из под розового слоя внизу выглядывает половинка старого граффити. Всё, что выше цоколя, свежестью краски отнюдь не блещет, в некоторых местах хорошо видна плесень. Вероятно, эти работы ещё впереди.
Если говорить об общих цифрах, всего в Сергиево-Посадском городском округе только в 2019м капитально отремонтировали 69 домов, на которые потратили почти 400 миллионов рублей.
Отметим важную деталь: когда говорят о капремонте дома, обычно в голове возникает образ полного ремонта и обновления всего, что можно, но это не так. Речь всегда идёт об отдельных видах работ. За первые две трёхлетки в 122 зданиях провели работы с внутренними коммуникациями, обновили или заменили 96 лифтов, отремонтировали 283 крыши и 142 фасада. При этом в списке обновлений нет ни одного подвала. Та же ситуация с фундаментами — и у нас, и в целом по области ближайшие работы с ними назначены на 2020 год. Почему так? Мы, к сожалению, не знаем, а предполагать можно что угодно.
Иннокентий Майоров
|Фото Сергея Семенькова
