Что делать при наложении земель лесного фонда на земли СНТ?
В первую очередь необходимо понимать, какие участки были учтены ранее: земли лесного фонда (далее — земли ЛФ) или земли сельскохозяйственного (далее — земли СХ) назначения. Значительное число споров между членами садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществ/объединений по установлению границ земельных участков вызвано тем, что в большей части земельные участки предоставлялись садоводам без проведения работ по межеванию и кадастрового учёта. Многие земельные участки не были поставлены на кадастровый учёт либо были учтены декларативно, то есть их границы в соответствии с требованиями земельного законодательства не были определены.
Аналогично могли быть учтены земли ЛФ, а границы их могли быть установлены с помощью неких ориентиров и знаков. Подобные споры обычно связаны с разрешением вопроса о принадлежности наложенной части участка землям ЛФ или СХ, что невозможно без точного определения границ.
В большинстве случаев, когда земли ЛФ были учтены ранее, подобные вопросы решаются в судебном порядке и посредством проведения землеустроительной экспертизы, после чего с помощью конкретных подтверждающих документов и выписок устанавливаются причины пересечения границ земельных участков ЛФ земельными участками СНТ. После чего уже принимаются какие-либо меры по устранению наложений: установление сервитутов на части земельных участков, попадающих на земли ЛФ, уточнение границ, исправление реестровых/технических ошибок и т.д.
Если же СНТ было образовано изначально без наложений на земли ЛФ, а границы таких земельных участков стали пересекать границы земель СХ позднее, то в таком случае споры на практике могут быть урегулированы как в суде, так и вне судебного порядка. Вероятнее всего, председатель такого СНТ осведомлён по подобным вопросам и может дать необходимые рекомендации.
Особенности регистрации общего имущества/земель общего пользования
Процессом постановки на государственный кадастровый учёт (далее — ГКУ) и государственную регистрацию права (далее — ГРП) земель общего пользования в СНТ занимается председатель такого СНТ. Посредством собрания и опроса всех членов СНТ принимается решение о необходимости учёта и регистрации земель общего пользования, после чего они перейдут в собственность СНТ как юридического лица. Для осуществления ГКУ и ГРП председатель, как представитель юр. лица обращается к кадастровому инженеру (как к ИП, так и к другому юр. л. — по выбору), чтобы тот подготовил все необходимые документы.
Процесс межевания земель общего пользования будет заключаться в полной геодезической съёмке землепользования и обязательном согласовании местоположения уточняемых или вновь образуемых границ земель общего пользования с собственниками земельных участков, входящих в состав СНТ. Чаще всего при большом количестве членов СНТ объявление о таком уточнении границ опубликовывается в местной газете или направляется по почте со всеми необходимыми реквизитами для обратной связи в случае возникших возражений. Также всегда возможен вариант вручения Акта согласования для подписи лично.
В случае возникающих возражений при наложении земель общего пользования на земельные участки членов СНТ и наоборот все ситуации рассматриваются и решаются в индивидуальном порядке. В большинстве случаев на практике, если на всей территории СНТ было проведено межевание, то формируемые или уточняемые границы земель общего пользования устанавливаются в соответствии с проектом межевания территории и непосредственно по границам уже существующих в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков членов СНТ. В ситуации, когда границы одного или нескольких участков отображены некорректно или ошибочно (например, происходит явное наложение земельного участка члена СНТ на общую дорогу), проводится уточнение таких границ после предварительного согласия собственника. Если такое наложение произошло ввиду технической/реестровой ошибки, то для собственника «вылетевшего» земельного участка по факту на местности ничего не изменится. Если же собственником была захвачена/прирезана территория общего пользования, то ему в зависимости от различных обстоятельств (согласие председателя и всех членов СНТ, предельные минимальные/максимальные размеры земельных участков) придётся либо оформлять эту часть, либо отказываться от неё в добровольном или судебном порядке.
